甲회사는 乙에게 아파트를 분양했으나 잔대금 미납으로 소유권등기는 甲회사 명의로 되어 있는 상태인데, 위 아파트 재건축을 위해 재건축조합이 결성됐고 재건축조합측은 재건축결의에 참가하지 않은 구분소유자에 대하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 소정의 매도청구권을 행사하려고 하는바, 위 아파트의 경우 누구를 상대로 매수청구권을 행사해야 하는지요?

전완수 변호사

‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제48조 제1항 내지 제4항에서 재건축결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(승계인을 포함)에게 그 결의내용에 따른 재건축에 참가할 것인지를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 하고, 그 촉구를 받은 구분소유자는 촉구 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 하며 그 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻으로 보고 있습니다.

위 기간이 지나면 재건축결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축결의내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(매수지정자)는 위 기간만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있고, 재건축의 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대해서도 같다고 규정하고 있습니다.
그리고 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제39조에서 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 ①제16조 제2항 및 제3항에 따른 조합설립의 동의를 하지 아니한 자, ②건축물 또는 토지만 소유한 자, ③제8조 제4항에 따라 시장·군수 또는 주택공사 등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제48조의 규정을 준용하여 매도청구 할 수 있습니다. 이 경우 재건축결의는 조합설립의 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다고 규정하고 있습니다.
그런데 아파트를 이미 제3자에게 분양했으나 일부 잔대금청산이 완결되지 않아 그 소유권등기명의가 아직 분양자명의로 남아 있는 경우, ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제48조에 따른 매도청구권 상대방은 누가 되어야 할 것인지에 관한 판례는 아파트분양자가 분양자소유의 아파트를 이미 제3자에게 분양해 그의 일부 잔대금청산이 완결될 때까지만 그의 소유권을 보유하고 있는 상태더라도 그의 소유권보존등기가 아직 분양자명의로 남아 있는 이상 그 분양자는 대외적으로 그 아파트의 처분권을 가지고 있는 적법한 소유자라고 할 것이므로, ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제48조에 정한 매도청구권은 대외적인 법률상의 처분권을 갖고 있는 등기부상 소유자인 분양자에게 행사해야 하며 그로 인하여 분양자가 수분양자들에 대해 소유권이전등기의무의 이행불능에 따른 손해배상책임을 부담하게 되더라도 그 매도청구권행사가 부동산등기특별조치법이나 사회질서에 반하거나 신의성실의 원칙에 위반한다고 할 수는 없다고 했습니다.
따라서 위 사안에 있어서도 재건축조합에서는 등기부상의 명의자인 甲회사를 상대로 매도청구권을 행사하여야 할 것으로 보입니다.