날씨가 따뜻해지며 만물이 소생하는 기운을 느끼는 계절이 되었다. 신동 대학로에도 개강을 맞이하여 신입생과 재학생들로 다시 북적거리며 활기를 띠고 있다. 그러나 부동산 시장은 ‘혹한기’, 역사상 최악의 ‘빙하기’를 벗어나지 못하고 있다.

부동산투자에 유리한 저금리와 유동성의 홍수 속에서도 부동산 경기는 추락만 하고 있는 실정이다. 더구나 익산 지역은 경기불황에다 아파트 입주물량이 대량으로 쏟아져 나와 대단히 어려운 시기를 맞고 있다. 이러한 가운데 ‘틈새 재테크’ 방법으로 원룸임대사업에 관심을 두는 분들이 많다.

요즘 부동산 관련 지수 중 유일하게 상승하는 것이 단독주택 가격이다. 국토해양부 통계에 따르면 단독주택가격은 전국적으로 2.48% 상승하였다.

재테크 암흑기에도 최근 3년 동안 상승곡선을 유지하며 나홀로 상승하고 있다. 단독주택지를 활용한 수익형 부동산 사업이 주목을 받고 있기 때문으로 분석된다.

경매시장에도 이러한 현상은 뚜렷하게 나타나고 있다. 낙찰가율이 아파트는 70% 대인데 반하여 단독주택은 100%를 상회하고 있다. 이러한 단독주택은 원룸형 주택으로 신∙개축하여 수익형 부동산으로 활용할 수가 있다.

익산에서 원룸형 주택이 밀집된 것은 영등동 일부와 익산시 전역에 산재해 있지만 가장 밀집해 있는 곳은 신동 대학로 주변이다.

원광대학교 학생을 대상으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있었기 때문이다. 요즘 같은 부동산 침제기에 수익형 부동산투자에 관심을 가져야 한다면 원룸형 주택에 투자하는 것이 합리적인 것으로 생각된다.

그러나 이러한 기대감에도 신동 대학로에는 이미 많은 원룸주택이 포화상태가 되어 있다. 조건이 좋지 않은 원룸은 공실이 많이 발생하고 있는 상태다.

이러한 수익형 부동산에 투자할 때는 미래가치보다는 당장에 나타날 수 있는 임대수익에 집중해야 한다. 은행이자율보다 높게 나올 수 있는 임대수익률을 철저하게 따져 봐야 하는 것이다. 요즘의 경우 원룸투자의 기대수익률은 보통 10~12% 정도이다. 일반적으로 은행이자율의 1.5배 정도를 목표로 해야 한다.

그동안 높은 수익률과 안정적인 임대를 누려왔던 신동 대학로 지역의 원룸도 경쟁시대에 돌입할 것으로 예상된다. 원광대학교 학생 수의 감축과 아울러 기숙사 시설 확충 및 원룸의 포화상태로 경쟁력이 없는 원룸주택은 공실이 많이 발생할 것으로 예상된다.

따라서 대학로 특성상 원룸신축은 젊은 감각의 디자인 건축과 효율적인 공간 설계를 해야 하며 외관도 신경을 많이 써야 한다. 공동거실과 공동주방 공동세탁방 등이 있는 쉐어하우스나 모듈러주택 및 한의대·의대·치대 학생들의 기호에 맞추는 메디하우스 등 특성화와 차별화를 통하여 공실우려를 줄여야 할 것이다.

그러나 여전히 신동 대학로 원룸투자는 경쟁력만 갗추면 충분히 매력적인 투자가 될 수 있다. 20,000 여명의 원광대학교 학생과 원광대학교 병원의 유동인구가 밀집해 있는 지역이며 상가가 밀집해 있기 때문이다.

적절한 가격에 최적의 부지를 선정하고 젊은 감각에 맞는 건물 로 신∙개축을 하며, 주택관리 전문업체 및 원룸관리전문 중개사무소에 위탁하여 주택관리(주기적인 건물청소 및 쓰레기 관리, 입주퇴실청소 및 각종 공과금정산, 공실홍보 및 입주자 확보, 각종 하자보수, 옵션관리, 월세미납금 수거, 입주자 관리)를 철저하게 하면 기대하는 수익률을 충분하게 올릴 수 있는 지역으로 평가된다.

이제는 한방에 대박을 내는 부동산 투자보다는 철저한 관리를 통하여 수익을 낼 수 있는 부동산 투자를 생각해야 할 시기인 것으로 생각된다.

/신동 대학로 부동산사거리 대표 유성숙

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