甲은 2007년 2월 서울 소재 乙 소유 상가건물의 5층 일부를 보증금 4,000만원에 1년간 임차하기로 하는 상가임대차계약을 체결하고 출판 영업을 하고 있습니다. 甲은 입점 후 출판영업을 위한 사업자등록신청은 하였으나 확정일자를 미처 받지 못하였습니다. 만일, 위 임차건물의 선순위 저당권자가 경매신청을 한다면 甲의 임차보증금 4,000만원은 보호받을 수 있는지요? 주변 사람들이 甲의 임차보증금액은 소액이라서 최우선변제권이 인정된다고 하는데 그것이 무슨 말인지요?

소액임차인의 최우선변제권이란 임차건물에 대한 경매신청기입등기가 되기 전에 건물의 인도(입점)와 사업자등록을 신청하였고, 임차보증금이 「상가건물임대차보호법시행령」이 정하는 소액인 경우에 해당된다면 임차건물이 경매되더라도 임차보증금을 건물 매각대금의 1/3 범위 내에서 순위와 관계없이 다른 담보물권자보다 우선하여 최우선적으로 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.

이러한 소액임차인의 범위, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 「상가건물임대차보호법시행령」으로 규정하도록 하고 있습니다. 이와 관련하여 먼저, 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 보증금 중 일정액의 보호에 관하여 같은 법 제14조는 “①임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. ③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있습니다.

또한, 우선변제를 받을 임차인의 범위에 관하여 같은 법 시행령 제6조는 “법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1.서울특별시 : 5,000만원
2.수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 4천500만원
3.광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다), 안산, 용인, 김포 및 광주 : 3천만원
4.그 밖의 지역 : 2천500만원”이라고 규정하고 있고,
우선변제를 받을 보증금의 범위 등에 관하여 같은 법 시행령 제7조는 “①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1.서울특별시 : 1천500만원
2.수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천350만원
3.광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다), 안산, 용인, 김포 및 광주 : 900만원
4.그 밖의 지역 : 750만원

②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.

③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.

그러므로 임차건물에 대한 경매신청의 등기 전에 건물의 인도(입점)와 사업자등록신청의 대항요건을 갖춘 경우에 한하여, 보증금액(월세 등 차임이 있는 경우 월세에 100을 곱하여 환산한 금액의 합계 포함 : 같은 법 제2조 제2항, 같은 법 시행령 제2조 제3항)이 서울특별시에서는 5,000만원 이하의 임차인 중 1,500만원 이하로, 「수도권정비계획법」상 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에서는 4천500만원 이하의 임차인 중 1천350만원 이하로, 광역시 (군지역과 인천광역시지역을 제외), 안산, 용인, 김포 및 광주에서는 3천만원 이하의 임차인 중 900만원 이하로, 그 밖의 지역에서는 2천500만원 이하의 임차인 중 750만원 이하로 최우선변제권을 인정하고 있습니다.

다만, 「상가건물임대차보호법」 시행일인 2002. 11. 1. 이전에 물권을 취득한 제3자에 대해서는 우선변제를 받을 수 없을 것입니다.

그리고 하나의 상가건물에 소액임차인이 수인이고, 각각 최우선적으로 변제받을 수 있는 금액의 합산액이 상가건물의 가액의 1/3을 초과하는 경우에는 각 임대차계약의 선후와 관계없이 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 1/3에 해당하는 금액을 분할한 금액을 배당받을 수 있을 것입니다.(상가건물임대차보호법 시행령 제7조 제3항)

따라서 위 사안의 경우 위 임차건물이 경매된다면 귀하는 임차건물의 경매개시 전 대항력을 갖추고 있으면서 보증금이 4,000만원으로서 서울 소재 소액임차인에 해당되므로 임차보증금 중 1,500만원을 한도로 최우선변제권이 인정될 것으로 보입니다.