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정원서의 세금정보 - 3년이상 보유규정 활용을
익산신문 기자 / ikpress@naver.com 입력 : 2010년 07월 19일(월) 10:20
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친지 또는 이웃들과 양도소득세 관련 세금상담을 하다 보면 재건축한 주택이나 상속주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요할 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 된다.
1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년은 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다.
1) 일반적인 경우(원칙)로 취득일로부터 양도일까지로 한다.
취득일 및 양도일의 판정은 당해 주택의 대금을 청산한 날을 원칙으로 하고, 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우 및 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일을 취득일 및 양도일로 판정한다.
공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전 등기 접수일 중 빠른 날로 판정한다.
2) 본등기를 하기 전에 가등기한 기간이 있는 경우에는 가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않으며, 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우에는 세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정한다.
또한 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.
3) 이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도하는 경우에는 넘겨받은 배우자의 보유기간으로 판단하고, 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간은 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산하며, 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우에는 증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.
4) 주택을 상속받은 경우에는 피상속인의 사망일부터 계산한다.
다만, 동일 세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산한다.
5) 동일 세대원이 경매를 통하여 취득한 후 양도하는 경우에는 경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 하고, 거주 또는 보유 중에 소실·도괴·노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.(재건축 공사기간을 포함한다)
다만, 단순히 주택면적이 증가한 경우는 보유기간과는 무관하며, 부수 토지 면적이 증가하는 경우로 종전 주택의 부수 토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이 경과해야 비과세를 받을 수 있다.
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익산신문 기자  ikpress@naver.com
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